第1ラウンドの集中は地下の持つロジックに変化を生みます：転向して市場を沈下して絶対的な勝者がありません

この集中供地は、本当に難しいです。最近毎日残業します。林瑧は21世紀の経済報道記者に、彼はトップ10の不動産企業の投資開拓部の人士であると伝えました。土地供給に集中した新しい規則が突然来たので、彼はまだ彼の仕事のリズムを探しています。

「集中供地」政策の由来は2月26日で、自然資源部自然資源開発利用司の責任者は、今年22の重点都市が住宅用地に対して「二重集中」という新政を実施すると発表しました。いわゆる「二集中」とは、第一に集中的に譲渡公告を発表し、原則として譲渡公告を発表することであり、通年で3回を超えてはならない。第二に、集中的に譲渡活動を組織することです。

その後、土地供給の「二つの集中」が全国的に着地し、不動産企業の土地取得ロジックも根本的に変わった。公開市場はまだ主戦場ですが、核心的地位を占めなくなり、より多くの不動産企業は他の多様なルートに転向しました。都市の更新、産業勾地の地位が向上され、22のホット都市以外の分野ではなく、不動産企業たちの攻略を待っています。

これまでの業界では、供給地に集中した後、融資力のある先導住宅企業が大勝者になるとの見方が広がっていましたが、21世紀の経済報道記者の取材を受けた複数の頭の不動産業者から見ても、このような定説は尽きませんでした。資金コストが低く、製品力も強いですが、彼らの柔軟性は専門の中型住宅企業に及ばないかもしれません。短期間で巨額の保証金を調達するのは、大手住宅会社といえども容易ではない。土地市場の運営ロジックが再構築された。

土地が「二つの集中」を供給した後

土地が集中的に供給された後、投資口、融資口の人たちは今の状況に対する感銘が一番はっきりしています。

李立はトップ30の不動産企業の投資部に勤めています。土地の「二つの集中」政策は各地で着地してから、彼の仕事量は瞬く間に二、三倍に増えた。「資金を事前に手配し、地塊も選択的に選択しています。実質的には前の供地モデルと実質的に区別はありませんが、大量の土地は短期間に集中して譲られます。この仕事の強度は高くなりました。」

彼が所属していた不動産企業は、昨年の「三道の赤い糸」の圧力が低下して投資額が低くなり、多くの投資家が退職しました。以前は一人で二つか三つの土地の測量を担当していましたが、これは一人当たり少なくとも七、八元のものです。

投資口の人は土地の測量に忙しいので、融資口の人はあちこちでお金を集めています。

トップ5の不動産企業の財務担当者の陳書さんは21世紀の経済報道記者に「最近いくつかの土地を見てきましたが、資金も余裕がないので、お金を借りることができれば話をしています。今はお金を貸してくれる人がいます。コストは「内部の赤い糸」より高いですが、仕方がないです。他のところはお金がなくなりました。最終的にはグループは特別承認されました。

土地を持つことと融資することはともに不動産企業の命脈である。資金の効率を上げていないと、システムのバランスが崩れかねないので、資金繰りの厳しい不動産企業には特に大きな影響があります。資金の圧力が高く、天然推計は人に遅れをとっています。コストや価格の面で突破しなければいけません。自分の単価能力を高めるのは難しいです。陳さんは言います。

多くの業界の観察者から見れば、土地供給の「二つの集中」後、資金優勢の先導住宅企業の優位性がより顕著になります。蛇口招商総経理の蒋鉄峰氏は、22の都市が集中的に供給されると、企業は土地の集中的な上場に直面し、企業に大量の資金を持って土地を買うように要求します。

しかし、本当に到着した後、各方面の気持ちはそうではないです。林瑧さんは「これはいいものではない。零細供給地であれば、長期的なサイクルの中で、大手の不動産企業の強力な資金力は大部分の競争力に参加できますが、集中供給地であれば、これほどの資金は出せません。

観測できる現実は、融資先から見ても、今年の3ヶ月前までは、不動産企業の融資額が下落しており、資金面が依然として逼迫しており、トップ10の不動産企業も同様である。貝殻研究院のデータによると、2021年第一四半期の不動産企業の域内外債券融資の累計は約3040億元で、同23%下落した。その中でトップ31-TCP 50の不動産企業の減少幅は最大で、同62.06%減少し、次いでトップ10の不動産企業は57.71%下落した。

用水路の沈下と変更

土地の供給の二回目以降、最も多くの人が揶揄されるようになりました。彼らは一年で三ヶ月働いています。他の時間は大丈夫です。

李立さんは21世紀の経済報道記者に対して、会社の戦略は公開市場以外にももっと多くの三四線都市に転向します。「その他の時間は視野を広げて、三四四線都市が買収合併のチャンスを収めているかどうか見てみます。株を守るのではありません。」

実は、先導不動産企業の土地獲得ロジックはすでに静かに変化しています。都市の更新、軌道不動産及び産業は多くの不動産企業の持地計画に書き込まれました。公開市場の土地供給と新政は彼らの進化を加速しました。

万科、中海、蛇口など過去に公開市場に進出した不動産企業を例にとって、彼らの最近の行動から見ると、変化を求める心が強い。2021年4月19日、蛇口招商は公式公式公衆号で公告を発表し、都市の更新に関する募集計画である。

蛇口は都市の更新を不動産2.0時代の発展の重要な手掛かりとして確定したと言いました。また、30の都市でこの関連のポストを募集します。広州、寧波、厦門などの都市を含みます。

万科理事会の郁亮主席はこれまでも、中国の都市化が第二の発展段階に入るにつれて、世界レベルの都市圏を建設することは、中国の次の成長の核心駆動力になると公言していました。

以前は万科というような不動産企業を見ましたが、その著しい優位性は都市の更新や他の大型複雑なプロジェクトの処理にありません。このようなプロジェクトは公開市場が獲得したネットに比べず、推進が非常に煩雑で、万科達の過去の経験が少ないので、このようなロジックの転換に適応できるかどうかは投資家と業界の最も注目されるところとなります。

深セン市の更新分野を深く耕している人は、21世紀の経済報道記者のインタビューに対し、彼が観察した例では、トップの不動産企業たちは都市の更新分野ではまだ「あまり期待されていない」と語っています。彼は、都市の更新は「細やかな仕事」です。その中には多くの門道があります。深センの現地にも住宅企業が十分に成熟していて、交渉の秘密をよく知っています。

しかし、先導住宅企業は過去に渉猟が少なかったので、あまり骨をかじるために精力を使いたくないです。このような時にはもっと彼らがショートボードを補完する必要があります。「彼らのチームはあまり専門的ではありません。一部は移転した小企業に外注しています。やはりゆっくりとチームを作って、ゆっくり時間を与えるべきです。」